Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

Hukuka aykırı, sahte veya usulsüz işlemlerle başkası adına tescil edilen gayrimenkulün gerçek sahibine dönmesi için açılan tapu iptal ve tescil davası, doğrudan taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi üzerinden yürütülür. Dava süreci uygulamada genellikle 1,5 ile 3 yıl arasında sürer ve ilk iş olarak gayrimenkulün üçüncü kişilere satılmasını önlemek amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması gerekir.

Tapu Kaydının İptalini Gerektiren Hukuki Sebepler

Tapu kütüğündeki tescilin hukuki bir dayanaktan yoksun olması veya sakat bir işleme dayanması durumunda tapu kaydı yolsuz hale gelir. Bu durumun düzeltilmesi için yasaların öngördüğü belirli gerekçelerin varlığı aranır.

En sık karşılaşılan gerekçe muris muvazaası yani mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı satışlardır. Anne veya babanın mirasçılardan birine mal aktarmak için gerçekte bağışladığı evi tapuda satış gibi göstermesi bu duruma örnektir.

Bir diğer yaygın sebep vekalet görevinin kötüye kullanılması durumudur. Gayrimenkul sahibinin bir işi halletmesi için verdiği vekaletnameyi kötüye kullanarak evi kendi üzerine veya ucuza başkasına devreden vekiller aleyhine bu dava açılır.

Kişinin işlem tarihinde akli dengesinin yerinde olmaması anlamına gelen fiil ehliyetsizliği de tapu iptal nedenidir. Ayrıca hile, korkutma veya yanılma gibi irade fesadı halleri ile inançlı işlem sözleşmelerine uyulmaması durumunda da tescil talepli dava mahkemeye taşınır.

Dava Dilekçesine Eklenecek Temel Belgeler

Mahkemeye sunulacak deliller iddia edilen gerekçeye göre şekillenir. İddiaları ispatlayan tüm evrakın başlangıçta dosyaya eklenmesi yargılamanın seyri açısından önem taşır.

• Tapu kaydı ve tedavül belgeleri (Tapu Müdürlüğü’nden alınan tüm geçmiş tescil ve satış belgeleri)
• Nüfus kayıt örneği ve taraf kimlik bilgileri
• Noter vekaletnamesi (Avukatla takip edilecekse tapu davası açmaya özel yetki içeren vekaletname)
• Banka dekontları ve ödeme kayıtları (Satış bedelinin ödenip ödenmediğini gösteren finansal evrak)
• Sağlık kurulu raporu (İşlem tarihinde fiil ehliyetinin olmadığını kanıtlayan hastane kayıtları)
• Tanık listesi ve yazılı sözleşmeler (Muvazaa veya inançlı işlem iddialarını destekleyen tanık ifadeleri)

Tapu İptal Davası Açma Adımları

Dava sürecinin doğru kurgulanması mülkiyet hakkının korunmasında temel şarttır.

1. Hukuki Sebebin ve Delillerin Netleştirilmesi: İddianın muvazaa, vekaleti kötüye kullanma veya sahtecilik gibi hangi gerekçeye dayandığı netleştirilir ve ilgili belgeler toplanır.
2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Taşınmazın bulunduğu yer, tapu bilgileri, gayrimenkulün tahmini değeri ve hukuki gerekçeler dilekçede açıkça belirtilir.
3. İhtiyati Tedbir Talep Edilmesi: Dilekçede ilk madde olarak, yargılama bitene kadar gayrimenkulün başkasına satılmasını veya devredilmesini önlemek amacıyla tapu kaydına tedbir konulması istenir.
4. Harç ve Avansların Yatırılması: Dava açılırken gayrimenkulün dava değerine göre hesaplanan nispi harç ve mahkeme gider avansı adliye veznesine ödenir.
5. Tevzi ve Ön İnceleme Aşaması: Dava dosyası yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi birimine atanır, taraflara dilekçeler tebliğ edilir ve uyuşmazlık noktaları belirlenir.
6. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme heyeti, uzman bilirkişiler ve gayrimenkul uzmanı eşliğinde taşınmazın başında keşif incelemesi yapar. Bilirkişi raporu dosyaya sunulur.
7. Karar ve Tapu Tescili: Hakimin davayı kabul etmesiyle karar kesinleşir. Kesinleşen karar Tapu Müdürlüğü birimine iletilerek yeni tescil sağlanır.

Dava Masrafları ve Harç Nasıl Hesapanır?

Tapu iptal ve tescil davaları maktu değil, taşınmazın değerine bağlı olan nispi harca tabidir. Dava açılırken dilekçede gösterilen gayrimenkul değeri üzerinden hesaplama yapılır.

Başlangıçta beyan edilen değer üzerinden binde 68,31 oranındaki harcın dörtte biri peşin olarak yatırılır. Dava sırasında yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda taşınmazın gerçek değeri belirlenir ve harç bu değer üzerinden tamamlatılır.

Harç dışında mahkeme gider avansı, tebligat masrafları, keşif harcı ve bilirkişi ücretleri dava açan tarafça ödenir. Dava sonucunda haklı çıkıldığı takdirde yatırılan tüm bu masraflar ve karşı taraf vekalet ücreti davalı taraftan tahsil edilir.

Tapu Uyuşmazlıklarında Karşılaşılan Özel Durumlar

Yargılama sürecinde tarafların en çok takıldığı ve hak kaybına uğradığı özel durumlar şunlardır:

Dava Kazandıktan Sonra Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Mahkeme lehine karar verdiğinde, kararın kesinleşmesi beklenir ve mahkeme kaleminden kesinleşme şerhi alınır. Bu şerh ve mahkeme kararı ile birlikte Tapu Müdürlüğü birimine başvurularak eski kayıt iptal ettirilir ve adınıza yeni tapu senedi düzenlenir.